Все о переуступке прав на квартиру в новостройке

В нашем городе есть несколько способов приобретения жилой недвижимости. Способом, набирающим популярность, является переуступка.

Переуступка — способ приобретения квартиры в новом доме. Cмысл переуступки заключается в том, что потенциальный покупатель заключает сделку о получении прав требования на построенное не полностью жилье в рамках договора долевого участия.

С юридической точки зрения переуступка - не купля-продажа квартиры.

Приобретая квартиру в жилом комплексе на условиях цессии, оформляется договор с двумя участниками

• Первый - дольщик. Эта сторона является продавцом. Продавцом недвижимости может быть физическое либо юридическое лицо.
• Второй участник - потенциальный покупатель.

После подписания и государственной регистрации договора застройщик несет ответственность и имеет обязательства перед новым собственником. Согласие застройщика на переуступку требуются, если, например, полностью не исполнены денежные условия (продавец приобретал квартиру в рассрочку).

Переуступка позволяет приобрести желаемую квартиру на условиях, лучше тех, которые может предложить сам застройщик после ввода дома в эксплуатацию.

Как устроена перепродажа квартиры

Чтобы понять, как устроена переуступка, важно обратить особое внимание на момент сделки.

Если у первого дольщика уже оформлено право собственности и ключи на руках, это уже классическая сделка купли-продажи. В случае, если этого еще не произошло, сделкой считается переуступка права требования по ДДУ.

Компания-застройщик выступает одной из сторон договора о долевом строительстве жилья. При продаже по переуступке застройщик не является стороной договора. В таком случае физические или юридические лица становятся сторонами договора о переуступке.

Предметом ДДУ является конкретный объект недвижимости квартира с прописанным сроком полной готовности. Предмет договора переуступки — право требования на незавершенный объект недвижимости.

Что нужно знать, покупая квартиру по переуступке

Приобретение жилья на стадии незавершенного строительства всегда сопряженно с определенным риском. Чтобы максимально обезопасить себя и не потерять новое жилье, стоит придерживаться ряда правил:

• Потребовать предоставить оригинал ДДУ. В нем обязательно должны быть живые печати, подписи лиц-представителей компании-застройщика, а также отметка о регистрации в Росреестре. Если была электронная регистрация договора, то должны предоставить файл файл договора с электронной подписью.
• Проверить Единый федеральный реестр на наличие сведений о банкротстве застройщика. Также стоит проверить, не участвует ли застройщик в судебных разбирательствах и не заведено ли на компанию уголовных дел. Здесь важно не само наличие/отсутствие судебного процесса, а его предмет.
• Важно проверять проектную декларацию девелопера. Этот документ обязательно должен быть выложен на официальном сайте компании.
• Ознакомиться с отзывами покупателей на форумах и в социальных сетях.

Особенности оформления переуступки

Особенностями сделки для приобретения квартиры по переуступке являются:

• Переуступка квартиры, находящейся в ипотеке. Такая процедура тоже возможна, однако происходит несколько сложнее обычной сделки. Только полностью выплатив ипотеку, продавец сможет передать право требования на недвижимость.
• Если в договоре долевого участия есть стороны, не достигшие совершеннолетия, то нужно будет получить соответствующих органов или законного представителя, подписывающего договор.
• Несколько сложнее выглядит ситуация, когда объект недвижимости, продаваемый на условиях переуступки, покупался за счет материнского капитала. В договоре цессии, что лица, не достигшие 18 лет станут собственниками своей доли по завершении строительства рассматриваемого объекта. |В случае приобретения квартиры с использованием материнского капитала, необходимо указать в договоре цессии, что несовершеннолетние лица станут собственниками доли в тот момент, когда строительство будет завершено.

Оформление переуступки

Чтобы уберечь себя от неожиданностей, нужно убедиться в добросовестности лица, собирающегося передать Вам право требования.

Жилые помещения в новостройках чаще всего продаются в рамках ДДУ. Такой документ в обязательном порядке должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Об этом говорит отметка «произведена государственная регистрация договора». Эта отметка залог того, что застройщик возводил комплекс по всем правилам на законных основаниях.

Проверьте, чтобы права по ДДУ не были обременены залогом. Отметка о наличии залога ставится на самом на договоре.

Бывают случаи, когда девелопер требует своего согласия в процедуре переуступки. Эта информация отражается в ДДУ. Бывают ситуации, когда девелопер может потребовать выплату процента по сделке. Размер может достигать 10%.

Даже если в договоре долевого участия такое условие не прописано, в случае приобретения недвижимости по переуступке потребуется в письменном виде отправить уведомление застройщику о переходе прав на объект.

Кто является продавцом переуступки?

Купить жильё в новом доме по уступке прав можно у лиц:

• У инвестора - ими являются либо физические лица либо компании, а также закрытые паевые инвестиционными фонды. Инвесторы владеют от одноq до нескольких квартир и хотят их продать потому, что покупали квартиру для продажи.
• У подрядной организации - Зачастую в этой роли выступают компании работающие с застройщиком на протяжении строительства. При строительстве новостройки подрядчик мог выполнять разные виды работы: отделочные работы, мог оказывать рекламные услуги, производить монтаж бетонных и железобетонных конструкций, заниматься поставкой или перевозкой материала и другое. Распространена практика, когда девелопер расплачивается за услуги выполненные подрядчиком с помощью квартир.
• Собственники, которые покупают жильё для своих целей, но решившие продать собственность.

Что требуется от покупателя новостройки по уступке прав?

Покупка квартир по переуступке доступна любым желающим. Как правило, причинами приобретения квартир по переуступке служат:

• Есть срочность совершить переезд в новую квартиру как можно быстрее.
• Желание выбрать конкретную планировку квартиры. Квартиры популярных планировок раскупаются в первую очередь. По переуступке можно купить желаемый вариант.
• Лица, желающие приобрести квартиру на вторичном рынке. Переуступка позволяет купить квартиру сразу с ремонтом в новостройке гораздо дешевле.
• Переуступка устроит и тех, кто выбрал конкретный объект в понравившемся районе, однако большинство подходящих вариантов в нем уже распроданы.

Основные плюсы квартир по переуступке

Как и любая другая сделка, купля-продажа по договору переуступки сопряжена с определенными рисками. В особенности это касается покупателя. Однако в последнее время вариант покупки на основе переуступки приобретает все большую популярность благодаря ряду своих позитивных особенностей:

• Переуступка предоставит возможность покупателям получить эксклюзивную недвижимость, когда продажи на объекте уже завершены. Пользуются переуступками люди, у которых есть особенные предпочтения к планировкам или району проживания.
• Переуступка открывает перед покупателем большой выбор качественного жилья в современных новостройках.
• Ожидание квартиры в строящемся доме займет значительно меньше времени, а ценовая политика выгоднее рынка вторичного жилья. Покупать по переуступке гораздо выгоднее, чем у застройщика. Квартира уже находится в процессе строительства, что значительно сокращает ожидание.
• Получить жилье можно гораздо быстрее, нежели в случае приобретения недвижимости на на нулевом этапе строительства.
• Покупая квартиры по переуступке, Вы получаете новое жилье без всяких обременений (претендующих на недвижимость наследники, прописанных несовершеннолетних детей, и так далее. )
• Возможность получить доход на разнице в цене после введения готового объекта в эксплуатацию.

Будьте внимательны при оформлении договора переуступки. Обязательно проверьте добросовестность продавца и соберите пакет документов для оформления сделки.

Документы, для покупки квартиры по переуступке

Чтобы зарегистрировать переуступку по всем правилам, стороны договора должны собрать регламентированный список документов:

• В случае если продавец жилья состоит в браке, потребуется оформить согласие на продажу жилья в письменном виде, подтверждённое нотариусом.
• Разрешение девелопера на уступку. Для получения разрешения дольщику нужно отправить письменное заявление застройщику.
• Доказательства оплаты по договору ДДУ.
• Разрешение от финансовой организации (банка) в случае, если первый покупатель приобретал квартиру при помощи заемных средств.
• СНИЛС

Ознакомиться с предложениями по переуступке квартир в ЖК Ариосто в Санкт-Петербурге вы можете в разделе Переуступки